Il 2025 si chiude positivamente, con un solido take-up che sostiene la crescita dei canoni

• Il mercato degli uffici torna a crescere nel quarto trimestre 2025, raggiungendo investimenti per 2 miliardi di euro

• Il 2025 chiude con un risultato positivo per l’assorbimento, in crescita rispetto al 2024 

• Continua a crescere anche il numero dei deal, sempre più concentrati sulla piazza di Milano nei due CBD della città

• In aumento anche i canoni, con una domanda di spazi prime in location di prestigio che si mantiene solida e costante

• I valori di vacancy a Milano rimangono stabili, con una forte tensione nelle geografie centrali e per immobili di grado A 

• Anche i prime net yield restano stabili, con l’aspettativa di una compressione durante il 2026 e una maggiore liquidità, specialmente per il mercato di Roma

Secondo il report di Savills “Italian office spotlight”, Milano si conferma la location più ricercata, attraendo il 70% dei volumi totali con 38 transazioni; l’attività si è concentrata principalmente nel CBD centro storico e nel CBD Porta Nuova, ma gli investitori confermano il loro interesse anche per opportunità selezionate in periferia e nell'hinterland. Roma ha visto diminuire la propria quota di mercato, con uno share del 19% dell’attività complessiva, mentre un discreto interesse è stato riscontrato per i mercati regionali che hanno totalizzato 17 operazioni da inizio anno in città quali Bergamo, Torino, Bologna, Firenze e Napoli.

La dimensione media delle transazioni si conferma in diminuzione, mentre l’attività di capitali esteri rimane rilevante pur cedendo il passo a quella domestica: la moneta internazionale ha infatti caratterizzato il 34% dell’attività. I rendimenti netti prime restano stabili, proseguendo il trend dello scorso anno, con Milano al 4,25% e Roma al 4,75%. Per i prossimi trimestri potrebbe verificarsi una leggera compressione dei rendimenti prime, accompagnata da un ritorno di capitali core attratti da immobili di prestigio e opportunità nelle location prime.

Il mercato delle locazioni

Il mercato degli uffici di Milano chiude il 2025 con un assorbimento di 402.000 mq, segnando un incremento del 6% rispetto al 2024, a conferma della solidità del comparto che non frena nonostante il terzo trimestre fosse in rallentamento. Continua anche l’aumento del numero di transazioni, con un +4% anno su anno, confermando sia la netta prevalenza di spazi di Grado A (75%), che il persistere di una domanda sempre più orientata verso immobili di qualità, certificati ESG e in aree centrali. La disponibilità complessiva nei due CBD rimane infatti modesta, soprattutto per asset prime, per cui l’offerta è sempre più limitata nonostante alcuni recenti completamenti. Questo ha spinto i canoni prime a 780 €/mq/anno, una crescita del 7% rispetto allo stesso periodo del 2024, rinforzando il movimento di una parte della domanda verso zone più periferiche come l’hinterland, che vede crescere del 17% il numero di transazioni anno su anno. Corre anche il CBD Porta Nuova, con un aumento delle transazioni del 21%. I 38 nuovi progetti in completamento entro il 2028 offriranno un parziale sollievo alla pressione sul mercato, per un totale stimato di circa 400.000 mq, ampliando e portando nuova linfa allo stock disponibile dei prossimi anni.

Eros Chiodoni, Head of Office Leasing, afferma: “Per il 5° anno consecutivo cresce a Milano il numero delle transazioni, confermando ulteriormente il netto cambiamento nelle preferenze degli occupiers verso spazi più piccoli, flessibili, centrali, ben serviti, certificati e di elevata qualità.Si consolida inoltre il trend della polarizzazione della domanda verso i due CBD e i canoni continuano a crescere nei submarket prime, “trascinando” verso l’alto, o mantenendo solidamente stabili, anche quelli nel resto della città.”

Marco Montosi, Head of Investment, dichiara: “Il mercato uffici chiude il 2025 con circa €2 miliardi di investimenti, sostenuti da una forte accelerazione nel quarto trimestre. La selettività degli investitori resta elevata, con un focus sugli asset prime, mentre la stabilità dei rendimenti e il ritorno graduale di capitali core pongono le basi per una ripresa nel 2026.”