Nel 2025, il CRE italiano torna sui valori record superando i 12 miliardi di Euro di investimenti. Il retail si conferma la prima asset class

• Con oltre €12 miliardi transati, il 2025 conferma il trend positivo del mercato CRE italiano, consolidando la crescita registrata negli ultimi 24 mesi 

• Le prime 3 asset class, retail, hospitality e logistica, raccolgono complessivamente il 64% dei volumi totali, con il retail che si conferma alla guida del mercato con il 29% di share

• L’office chiude l’anno in quarta posizione, trainata da due dei più grandi deal dell’anno che hanno interessato la piazza di Milano

• Il trend positivo conferma il mercato immobiliare italiano al centro delle strategie degli investitori, soprattutto internazionali 

• L'economia italiana sta progressivamente tornando ai tassi di crescita registrati nei decenni precedenti. Consumi moderati, esportazioni in rallentamento e un euro forte sono le principali ragioni. Gli investimenti e le costruzioni sostengono la crescita 

Il 2025 si è chiuso con un numero record di transazioni in un mercato che continua ad essere caratterizzato dalla prevalenza di deal con un valore inferiore ai €50 mln (80%); le 10 transazioni più importanti per valore del periodo rappresentano circa il 25% dei volumi. Rimane forte l’interesse per l’attività di sviluppo e rigenerazione, che interessa ben il 20% dei volumi del periodo. Milano si conferma la piazza principale con circa il 30% dei volumi totali, ma grazie a hospitality, retail e logistica, i mercati regionali guadagnano quote di mercato (60%).

La moneta internazionale continua ad essere prevalente, rappresentando circa il 57% dei volumi totali. Le prospettive per i prossimi mesi sono positive e dopo un 2025 di espansione, i volumi di investimento sono attesi in consolidamento. L’incertezza che caratterizza il quadro macro-economico e geopolitico internazionale è ormai strutturale e il mercato si assesterà su un nuovo punto di equilibrio. Gli investitori core saranno più attivi, ma continueranno ad essere i value-add i protagonisti del mercato. Per quanto riguarda la politica monetaria, i mercati non si aspettano ulteriori tagli dei tassi di riferimento della BCE nel breve-medio periodo.

Il retail si conferma alla guida del mercato, seguito da hospitality e logistica. Nel mercato retail primeggia il segmento dei centri commerciali, grazie al single deal più rilevante per volume registrato ad oggi, seguito dal segmento dei factory outlet e del grocery; il segmento high street raccoglie il 25% dei volumi grazie al forte interesse per Milano, Firenze e Roma. Nel settore dell’hospitality si allargano le geografie nel mirino degli investitori e si consolida la crescita della domanda per asset prime nelle destinazioni più importanti come Milano, Roma, Firenze e Venezia. Grazie al ritorno di operazioni di portafoglio, il settore I&L è tornato a crescere e si è attestato al terzo posto per volumi di investimento con una crescita di circa il 24%; lato leasing i canoni si mantengono stabili, mentre il take-up è tornato a crescere nella seconda parte dell’anno portando il totale del 2025 in crescita dell’8% rispetto all’anno precedente. La crescente polarizzazione e selettività che caratterizza il mercato degli uffici influisce sui volumi dell’anno che chiude in flessione nonostante questo settore registri due dei maggiori deal del periodo; Milano si conferma la piazza principale raccogliendo il 70% dei volumi registrati, con deal che hanno interessato asset localizzati soprattutto nei CBD della città. Lato leasing il settore continua a mostrare un trend positivo sia per i canoni prime, previsti ancora in crescita nei prossimi mesi, che per l’assorbimento, che guadagna un +6% rispetto al 2024. 

Marco Montosi, Head of Investment, afferma: “Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2025 con oltre 12 miliardi di euro di investimenti, grazie a operazioni di rilievo e alla ripresa del retail, e si prepara a un 2026 di sostanziale stabilità. Prezzi più stabili e maggiore fiducia degli investitori favoriscono decisioni più consapevoli, con le strategie value-add a guidare il mercato e il capitale core che torna in maniera selettiva.”

Elena Zanlorenzi, Head of Research & Marketing di Savills per l’Italia, dichiara: “In uno scenario caratterizzato da una incertezza ormai strutturale, il quadro italiano si conferma positivo, anche se in rallentamento; investimenti e costruzioni hanno sostenuto la crescita nel corso dell’ultimo anno ma diversi fattori strutturali pesano sulle prospettive future. Per il 2026 ci aspettiamo un consolidamento dell’attività di investimento nel mercato immobiliare italiano. I trend di lungo periodo della domanda guideranno le strategie degli investitori alla ricerca di opportunità granulari e selettive in specifici segmenti di mercato e location. Lato occupier, nonostante i livelli record raggiunti in alcuni settori, il gap tra domanda e offerta continuerà a spingere al rialzo i canoni, seppur in modo selettivo.”