Le rapport sur l'immobilier de montagne Hiver 2025-2026

Célébrations de 20 ans du Savills Ski Report.

Nous nous intéressons aux marchés des résidences secondaires dans les Alpes et en Europe depuis 2006, ce qui marque le 20e anniversaire de notre rapport sur l'immobilier de montagne. Au cours de cette période, les événements marquants ont été la crise financière mondiale de 2008, le resserrement du crédit qui s'en est suivi, le découplage du franc suisse de l'euro (2015), l'interdiction de construire de nouvelles résidences secondaires en Suisse (2016) et le départ du Royaume-Uni de l'Union européenne (2021).

Nous avons également assisté à la troisième vague de mondialisation, ou hypermondialisation, sous l'impulsion de l'innovation technologique et de la croissance des réseaux de communication. C'est cette dernière, associée à l'évolution rapide de l'intelligence artificielle, qui devrait définir les deux prochaines décennies. 

Pour l'instant, ce sont la rareté et l'équité qui définissent et influencent les marchés immobiliers dans les Alpes et les stations de montagne du monde entier. Aujourd'hui, les acheteurs fortunés apprécient le style de vie, le confort et l'exclusivité et sont prêts à payer pour cela. Pour la sixième année consécutive, Aspen confirme sa dynamique et affiche les prix les plus élevés, avec une moyenne de 68 900 euros par mètre carré. À titre de comparaison, il y a 20 ans, les prix les plus élevés à Aspen étaient plus proches de 10 900 euros par mètre carré. Cette tendance est renforcée par la croissance moyenne impressionnante de 228 % des prix des biens immobiliers haut de gamme aux États-Unis sur 20 ans, contre 197 % en France et 95 % en Suisse, où la croissance est plus modérée. Plus loin dans le rapport, nous comparons Aspen et Gstaad (Les Meilleurs Destinations de Ski au Monde), et le résultat est particulièrement intéressant. 

Un phénomène qui est apparu en Europe au cours de la dernière décennie et qui est appelé à se poursuivre est l'avènement de la résidence de marque dans les stations alpines. Ce phénomène a sans doute commencé avec l'ouverture du Chedi àAndermatt en 2014, mais s'est multiplié depuis avec le Six Senses Courchevel et Crans Montana et le W Hotel Residences à Verbier. Aman Resorts a récemment ouvert Aman Rosa Alpina à San Cassiano, Mandarin Oriental devrait ouvrir à Cortina à temps pour les Jeux olympiques d'hiver de Cortina d'Ampezzo en janvier 2026, et The Four Seasons vend seulement six résidences dans The Park Gstaad (ouverture en 2026). Nous pensons que Val-d'Isère ne tardera pas à suivre le mouvement.

Dans l'ensemble, les prix des biens haut de gamme ont augmenté de 3 % en glissement annuel, tandis que ceux des biens ultra-haut de gamme ont connu une hausse de 9 %. À ce rythme de croissance, les marchés ultra-haut de gamme ne mettraient pas 20 ans, mais plutôt 10 ans pour doubler à nouveau. Ne misez pas votre chalet de ski là-dessus. 

Aperçu du marchè

Alors que le nombre de skieurs monte en flèche, comment les stations s'adaptent-elles à la demande croissante et aux changements climatiques?

La saison 2024-25 a marqué la troisième année consécutive de performances exceptionnelles pour le secteur mondial du ski. Le nombre de visiteurs a constamment dépassé les valeurs de référence antérieures à la pandémie, ce qui témoigne d'une évolution structurelle de la demande des consommateurs et d'un regain d'enthousiasme pour les expériences alpines. Selon les dernières données disponibles de Laurent Vanat, le secteur a enregistré plus de 366 millions de visites de skieurs dans le monde, ce qui témoigne de son attrait durable et de sa résilience sur les marchés internationaux.

Comme toujours, les conditions d'enneigement et les conditions météorologiques restent les principaux moteurs du tourisme lié au ski. Le ski étant la pierre angulaire de nombreuses économies de montagne, qui génèrent des revenus importants grâce au tourisme et aux services associés, ces facteurs sont essentiels à la gestion et au suivi des stations. En réponse aux pressions climatiques, le secteur s'oriente de plus en plus vers un modèle à quatre saisons : les stations investissent dans des infrastructures qui soutiennent l'activité tout au long de l'année et, par conséquent, la durabilité à long terme. Ces investissements vont de la modernisation des remontées mécaniques aux technologies avancées d'enneigement artificiel, et visent tous à améliorer l'efficacité opérationnelle et à répondre aux attentes d'un nombre croissant de skieurs.

L'Amérique du Nord reste le leader mondial en termes de fréquentation des stations de ski. Les États-Unis enregistrent en effet 61,5 millions de visiteurs en 2024-2025, selon la National Ski Areas Association. Cela représente une augmentation de 1,7 % par rapport à l'année précédente et la deuxième meilleure saison jamais enregistrée après celle de 2022-2023. Bien que le nombre de stations se soit consolidé, les performances de la région dépassent désormais les références historiques, ce qui reflète un secteur plus agile et plus réactif à la demande. Les investissements dans les infrastructures augmentent sur les marchés du ski en Amérique du Nord, avec 560,7 millions de dollars engagés pour des projets d'infrastructure tels que de nouvelles remontées mécaniques et des modernisations au cours de la saison 2025-2026.

Le marché européen du ski est façonné par les visiteurs nationaux et internationaux ; la France, l'Autriche et l'Italie se classent juste derrière les États-Unis en termes de volume de skieurs. La Suisse a indiqué que la saison 2024-2025 a été la meilleure saison de ski du pays en 15 ans, avec une estimation de 26,3 millions de journées-skieurs. La demande estivale dans les destinations européennes continue d'augmenter, ce qui incite les marques mondiales de l'hôtellerie à s'implanter stratégiquement sur les principaux marchés du ski. Parmi les activités récentes notables, citons les débuts d'Aman à San Cassiano dans les Dolomites, l'ouverture prochaine du Mandarin Oriental à Cortina d'Ampezzo avant les Jeux olympiques d'hiver de 2026 et l'arrivée prévue de Four Seasons à Gstaad à temps pour l'hiver 2026. Tout cela indique une évolution plus large vers un positionnement tout au long de l'année dans des lieux traditionnellement centrés sur la saison hivernale.

Dans la région Asie-Pacifique, la croissance a été particulièrement marquée. La hausse des revenus disponibles, l'afflux croissant de touristes et l'engouement grandissant pour les sports d'hiver ont tous contribué à cette expansion. Le Japon reste l'une des cinq premières destinations mondiales, tandis que la Chine a enregistré une saison record de 26 millions de journées-skieurs pour la saison 2024-2025. L'Australie a également connu l'une de ses meilleures saisons à ce jour, grâce à des chutes de neige exceptionnelles. L'investissement stratégique de la Chine dans les infrastructures de ski et ses efforts pour développer une culture du ski au niveau national positionnent le pays comme un acteur majeur sur le marché mondial, avec des stations adaptées à tous les niveaux.

Pour plus d'informations, consultez le rapport Savills Ski Report ci-dessous : 

20 années de ski

Cette année marque le 20e anniversaire du Savills Ski Report. Au cours des deux dernières décennies, nous avons suivi les fluctuations du marché du ski, en commençant par les Alpes, puis en élargissant notre couverture et nos commentaires aux stations du monde entier.

En rétrospective, la saison 2005-2006 a été une période déterminante pour les marchés immobiliers alpins. L'Autriche a ouvert ses portes aux investissements étrangers, ce qui a suscité une vague d'intérêt et une augmentation des prix. La France et la Suisse ont continué à se développer en tant que destinations de luxe, avec des infrastructures en pleine expansion et des attentes toujours plus élevées de la part des acheteurs. Les taux de change ont été particulièrement favorables aux acheteurs britanniques au cours de cette période. Cette saison a également marqué le début d'une approche plus globale et plus orientée vers l'investissement dans l'immobilier de ski, un phénomène qui s'est accéléré dans les années suivantes.

Au cours des 20 dernières années, la valeur du franc suisse a plus que doublé par rapport à la livre sterling, et l'euro s'est également apprécié d'environ 30 % au cours de la même période.

Au cours des années qui ont suivi, les marchés résidentiels haut de gamme des stations de ski ont connu les mêmes fluctuations que l'économie en général, des turbulences de la crise financière mondiale au boom post-pandémique, puis à la modération des prix qui a suivi. Malgré tous ces changements, l'attrait de posséder une propriété résidentielle de luxe dans une station de ski est resté intact, et la demande est restée constante face à une offre limitée.

Ces vingt dernières années, le luxe s'est imposé dans de nombreuses stations de ski haut de gamme. Les acheteurs sont de plus en plus attirés par des logements de standing élevé offrant des équipements de bien-être et de loisirs, des services de conciergerie privés et, de préférence, un accès direct aux pistes de ski.

Cela a fait grimper les prix dans certaines des destinations les plus populaires, comme Aspen, SaintMoritz et Courchevel 1850, où les prix des biens immobiliers haut de gamme ont augmenté en moyenne de 200 % depuis 2006. Cependant, sur l'ensemble des marchés immobiliers haut de gamme étudiés, les prix moyens ont augmenté de 150 % en 20 ans.

Sur de nombreux marchés immobiliers liés au ski, les acheteurs se sont internationalisés au cours de cette période. Si les acheteurs nationaux restent actifs, de nombreuses stations, en particulier celles qui n'imposent aucune restriction aux acheteurs étrangers, ont connu un regain d'intérêt international de la part d'acheteurs venus d'Europe, d'Amérique du Nord et du Moyen-Orient.

Depuis la première édition du Rapport sur l'immobilier de montagne, le changement climatique est devenu une priorité pour de nombreuses stations de ski, en raison de ses conséquences inévitables sur l'immobilier de montagne. Les chutes de neige devenant moins prévisibles, les stations ont réagi en diversifiant leur offre et en investissant dans des infrastructures durables de production de neige artificielle. Les investissements dans les activités estivales, telles que les sentiers de randonnée, les pistes cyclables et les centres de bien-être, ont repositionné de nombreuses destinations en tant que centres de vie tout au long de l'année. Les acheteurs accordent désormais une plus grande valeur aux propriétés qui offrent une utilité tout au long de l'année, et pas seulement l'accès aux sports d'hiver. Cela a renforcé l'attrait des stations qui ont pu se diversifier pour devenir des destinations praticables tout au long de l'année.

• SUISSE

La Suisse est le pays le plus stable en termes de performances. Avec une augmentation de 7 % au cours de l'année écoulée et de 20 % sur cinq ans, le marché a fait preuve de résilience face à l'incertitude mondiale. Toutefois, sa croissance sur dix ans, qui n'est que de 19 %, reflète un marché plus mûr, où la hausse des prix s’est ralentie malgré des fondamentaux solides. Sur un horizon de 20 ans, la valeur de l'immobilier dans les stations de ski suisses a presque doublé (+94 %), ce qui souligne son rôle de refuge pour les capitaux plutôt que de vecteur de croissance agressive. Cela reflète le marché immobilier suisse étroitement réglementé, l'offre limitée et l'attrait durable qu'il exerce sur les particuliers très fortunés à la recherche de discrétion et de sécurité.

• LES ETATS-UNIS

Les États-Unis, en revanche, présentent un profil plus dynamique et plus volatil. Les chiffres à court terme sont négatifs (-1 % sur un an et -2 % sur cinq ans), ce qui reflète probablement les récentes corrections qui ont suivi une période de très forte demande. Cependant, les données à moyen et long terme montrent une autre réalité : une augmentation de 83 % sur 10 ans et de 228 % sur 20 ans. Ces chiffres témoignent d'une forte demande structurelle, alimentée par l'affluence intérieure, la migration liée au mode de vie et l'attrait croissant de la vie à la montagne. Le marché de l'immobilier de montagne aux ÉtatsUnis a clairement bénéficié des tendances plus générales de la propriété de résidences secondaires et de l'essor du travail à distance, ce qui en fait le marché le plus performant en termes d'appréciation du capital à long terme.

• AUTRICHE

L'Autriche, quant à elle, a connu des difficultés et enregistré une baisse de 11 % au cours de l'année écoulée et de 7 % sur cinq ans. Sa croissance de 34 % sur 10 ans et de 95 % sur 20 ans est respectable, mais modeste par rapport à celle de ses pairs. La législation autrichienne plus restrictive en matière de propriété étrangère et les prix relativement bas contribuent probablement à ses performances modérées. Bien qu'elle reste attrayante pour les acheteurs nationaux et les investisseurs à la recherche de valeur, sa trajectoire de croissance laisse entrevoir des perspectives limitées en l'absence de réformes structurelles ou d'une augmentation de la demande internationale.

• FRANCE

La France offre peut-être l'exemple de redressement le plus spectaculaire. Malgré une baisse de 10 % au cours de l'année écoulée, probablement liée à la faiblesse de l'économie européenne, sa croissance de 31 % sur cinq ans et de 58 % sur dix ans est le signe d'une forte reprise et d'un regain d'intérêt de la part des investisseurs. Sur 20 ans, les biens immobiliers dans les stations de ski françaises ont pris 197 % de valeur, ce qui place le pays juste derrière les États-Unis. Cela reflète l'attrait durable des Alpes françaises, qui est renforcé par l'investissement dans les infrastructures, l'accessibilité internationale et la diversité des acheteurs. La capacité de la France à combiner l'attrait du style de vie et la croissance du capital à long terme en fait un marché stratégique pour les investisseurs mobiles dans le monde entier. Il convient de noter que, contrairement à l'Autriche ou à la Suisse, les restrictions à l'achat sont peu nombreuses, voire inexistantes.

Pour les investisseurs comme pour les analystes, ces tendances soulignent l'importance de comprendre non seulement 

les chiffres de croissance globaux, mais aussi les dynamiques sous-jacentes du marché qui les sous-tendent. Le timing, 

la réglementation et le comportement des acheteurs jouent un rôle essentiel dans la trajectoire des marchés immobiliers 

du ski, et cette tendance va se poursuivre dans les années à venir.

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