Market in Minutes Gesundheitsimmobilienmarkt Deutschland

Text: Matti Schenk

Relativ stabil dank zusätzlichem Kapital

Mehr Investoren, stabile Renditen und lediglich ein leicht unterdurchschnittliches Quartalsvolumen – der Markt für Gesundheitsimmobilien hat sich im zweiten Quartal trotz der eingeleiteten Zinswende als recht robust erwiesen.
Im zweiten Quartal des Jahres 2022 wurden in Deutschland Gesundheitsimmobilien für ca. 569 Mio. Euro gehandelt. Damit lag das Transaktionsvolumen um etwa 15 % unter dem Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre. Damit summiert sich das Transaktionsvolumen im bisherigen Jahresverlauf auf nahezu 1,3 Mrd. Euro, was dem Niveau des Vorjahreszeitraumes entspricht. Das Transaktionsvolumen der vergangenen zwölf Monate belief sich auf etwa 3,5 Mrd. Euro und lag um 28 % über dem Fünfjahresmittel.

Nichtsdestotrotz hinterließen die geänderten Rahmenbedingungen an den Finanzmärkten auch am Markt für Gesundheitsimmobilien ihre Spuren. Mit nur 23 erfassten Transaktionen im zweiten Quartal (siehe Abbildung unten) wurde der niedrigste Wert seit Ende des Jahres 2017 registriert.

48 % des Halbjahresvolumens entfielen auf Pflegeheime
Mit einem Transaktionsvolumen von 619 Mio. bzw. einem Volumenanteil von 48 % waren Pflegeheime im bisherigen Jahresverlauf der mit Abstand umsatzstärkste Objekttyp am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien. Auf dem zweiten Rang folgten Immobilien des betreuten Wohnens mit 347 Mio. Euro bzw. 27 % Volumenanteil. Den dritten Rang nahmen Ärztehäuser bzw. Medizinische Versorgungszentren mit einem Volumen von 184 Mio. Euro und einem Anteil von ca. 14 % ein.

Anteil von Forward-Deals bleibt hoch
Obwohl steigende Baukosten sowie Material- und Personalengpässe zu höheren Risiken bei vielen Projektentwicklungen führen, war am Investmentmarkt bisher keine stärkere Hinwendung zu Bestandsgebäuden messbar. Sowohl im ersten als auch im zweiten Quartal entfiel rund ein Drittel des Transaktionsvolumens auf den Kauf von Projektentwicklungen. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag dieser Anteil nur bei 19 %. Der anhaltend starke Fokus auf Projektentwicklungen dürfte sich durch den Produktmangel bei modernen Bestandsgebäuden erklären.

Weiterhin viele Erstkäufer aktiv
Investoren aus Deutschland zeichneten im ersten Halbjahr für 58 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Damit lag ihr Anteil spürbar über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre von 48 % (siehe Abbildung unten). Während viele schon länger aktive Investoren aus dem europäischen Ausland stammen, treten seit ein paar Jahren vermehrt inländische Investoren in den Markt ein. Insgesamt ist die Zahl der Erstkäufer am Markt ausgesprochen hoch. So traten in den vergangenen zwei Jahren etwa 60 % aller namentlich bekannten Käufer zum ersten Mal als Käufer deutscher Gesundheitsimmobilien in Erscheinung. Auch im ersten Halbjahr des laufenden Jahres waren acht von insgesamt 23 aktiven Käufern zum ersten Mal aktiv. Die Mehrzahl der Erstkäufer stammte aus Deutschland. Viele der Erstkäufer stehen erst am Anfang ihres Portfolioaufbaus und werden dem Markt sehr wahrscheinlich längerfristig erhalten bleiben. Dadurch sucht noch mehr Kapital nach Anlagemöglichkeiten. Da passende Produkte rar sind, gibt es weiterhin sehr intensive Bieterwettstreits.

Stabile Rendite trotz Zinsanstieg
Weil der Anlagedruck bei vielen Investoren hoch ist und die Zahl der bietenden Akteure weiter angewachsen ist, sind die Renditen für Spitzenobjekte trotz Zinsanstieg stabil geblieben. Die Spitzenrendite für Pflegeheime liegt somit unverändert bei 3,9 %. Insbesondere viele eigenkapitalstarke Investoren suchen sehr intensiv nach hochwertigen Gesundheitsimmobilien mit einem bonitätsstarken Betreiber und sind bereit kompetitive Preise zu zahlen. Außerdem kommt dem Sektor zu pass, dass die Renditen höher sind als in anderen Nutzungsarten und somit der Renditeabstand zu Staatsanleihen weiterhin attraktiv erscheint.

Ambivalente Signale von den Nutzermärkten
Während am Investmentmarkt eine außerordentlich hohe Nachfrage herrscht, gehen von den Nutzermärkten unterschiedliche Signale aus. Die langfristigen Prognosen lassen bereits seit Jahren in nahezu allen Objekttypen eine wachsende Nachfrage erwarten. So werden in Deutschland mehrere hunderttausend zusätzliche Pflegeplätze benötigt und auch die Nachfrage nach betreuten Wohneinheiten wird wachsen. Der demografische Wandel wird auch den Bedarf nach medizinischen Versorgungszentren und Kliniken ansteigen lassen. Auch bei Kindergärten gibt es aktuell in vielen Regionen eine deutliche Unterversorgung. Langfristig gesehen können Investoren somit von einer hohen Nachfrage und von steten Mieterträgen ausgehen.

Kurzfristig gesehen stehen allerdings viele Betreiber vor großen wirtschaftlichen Problemen. Schon vor Beginn der Pandemie schwebte beispielsweise rund ein Fünftel der deutschen Pflegeheime in Insolvenzgefahr. Es ist zu erwarten, dass die Zahl insolvenzgefährdeter Betreiber durch die Belastungen während der Pandemie zugenommen hat – und durch die aktuell höhere Inflationsrate weiter zunimmt. Auch die Betreiber von Kliniken stehen aufgrund steigender Kosten und der finanziellen Belastungen durch die Pandemie unter hohem Druck. Für die Eigentümer von Gesundheitsimmobilien stellen die wirtschaftlichen Herausforderungen vieler Betreiber ein wachsendes Risiko hinsichtlich der Stabilität der Pachteinnahmen dar. Sinkende Bonitäten von Betreibern dürften das passende Angebot für eher risikoaverse Investoren daher weiter ausdünnen.

Ausblick: Hohe Nachfrage trifft auf wenig Produkt
Während die Zahl für institutionelle Investoren passender Produkte eher abnimmt, dürfte die Zahl der aktiven Investoren weiter zunehmen. Aktuell stellen wir fest, dass weitere Investoren einen Markteinstieg prüfen. Mittelfristig erwarten wir zudem ein stärkeres Engagement opportunistischer Akteure, die beispielsweise auf Sale-and-Leaseback-Transaktionen von unter Druck stehenden Betreibern abzielen oder sich an einer Projektentwicklungspipeline beteiligen wollen. Dieses zusätzliche Kapital im Markt dürfte den Investmentmarkt insgesamt stützen. Die aktuellen Entwicklungen am Nutzermarkt dürften früher oder später zu mehr Angebot von Non-Core-Gesundheitsimmobilien führen. Vor allem für Investoren mit Zugriff auf Betreiberkompetenzen könnten sich somit perspektivisch Opportunitäten ergeben. Bei absoluten Spitzenobjekten ist weiterhin mit einem sehr hohen Bieterwettstreit zu rechnen, so dass wir vorerst von einer weiteren Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen ausgehen.