Savills: il retail out-of-town torna protagonista del mercato

•Gli investimenti nel settore hanno raggiunto livelli record, trainati dal segmento dei centri commerciali, guidando il mercato degli investimenti per due anni consecutivi. I rendimenti prime, dopo la stabilità del 2025, sono previsti in compressione

•Gli outlet e i retail park rappresentano prodotti attrattivi in un contesto in cui aumenta la ricerca di convenienza, accessibilità e format più flessibili

•Lo sviluppo di nuovi centri commerciali rimane limitato; il focus si sposta sul restyling, e sul riposizionamento delle strutture esistenti

•I consumi crescono lentamente, attraversando trasformazioni profonde: si spende proporzionalmente meno per food e fashion e di più per salute, benessere ed esperienze, con differenze significative tra le generazioni

•I brand rinnovano la proprio offerta, adottando formati ibridi innovativi, investendo su un’offerta multicanale, sull’esperienza dei clienti, su catene di produzione sostenibili ed etiche   

Secondo quanto emerge dal report “Italian retail out-of-town real estate market” di Savills, il segmento del retail out-of-town in Italia è tornato ad essere protagonista del mercato immobiliare, consolidando la sua posizione come uno dei mercati più interessanti nello scenario europeo.

L’Italia conta 1.030 centri commerciali estesi su 16 milioni di mq, con oltre metà dello stock costruito prima del 2005 e una marcata concentrazione al Nord, soprattutto in Lombardia e Veneto. Negli ultimi anni lo sviluppo di nuovi asset è rallentato, lasciando spazio a restyling e ampliamenti; sono 12 i nuovi progetti in fase di sviluppo il cui completamento è atteso nei prossimi quattro anni. Le nuove aperture sono dominate dai segmenti fashion (58%) ed articoli per la casa, mentre crescono cura della persona e servizi. I centri prime puntano su qualità, leisure e Food&Beverage, con performance solide in termini di fatturato e footfall.

Gli outlet hanno dimostrato una notevole resilienza negli ultimi anni, in un contesto retail post-pandemico caratterizzato da pressioni inflazionistiche e scelte dei consumatori in continua evoluzione. L’Italia presenta una delle concentrazioni maggiori di outlet a livello europeo, con un totale di 30 centri.

La scarsa disponibilità di spazi e i limitati sviluppi futuri di centri commerciali stanno spingendo diversi player verso i retail park, che rappresentano una soluzione interessante grazie a canoni più contenuti, maggiore accessibilità e format flessibili. Nel nostro Paese questo prodotto ha conosciuto una forte crescita, sostenuto da consumatori sempre più orientati al risparmio e alla convenienza. 

Per quanto concerne il comparto grocery, il mercato italiano è altamente frammentato. Negli ultimi anni i supermercati e i discount hanno registrato la crescita maggiore in termini di superficie e vendite: i discount in particolare si stanno espandendo e rinnovando per cercare di attrarre un pubblico sempre più ampio.

Lato investimenti, il settore si conferma leader di mercato per il secondo anno consecutivo, grazie soprattutto alla componente out-of-town che con €2,6 miliardi nel 2025 ha raggiunto il miglior risultato degli ultimi 10 anni. I volumi sono stati trainati dai centri commerciali che hanno contribuito in modo significativo a questo risultato con circa 1,1 miliardi di euro investiti, compresa la più grande operazione su un singolo centro commerciale dell'ultimo decennio.

Marco Montosi, Head of Investment, commenta:“Nel 2025, il retail out-of-town è tornato protagonista del mercato registrando volumi record e confermandosi un settore maturo, caratterizzato da fondamentali operativi solidi e una domanda costante da parte degli operatori. Il segmento è ormai riconosciuto come un investimento strategico nella composizione dei portafogli immobiliari, sostenuto da dati di mercato e performance consolidate, più che da aspettative di mercato cicliche.”

Francesca Cattagni, Head of Retail Agency, dichiara: “I retailer, sempre più attenti a trend e consumi, stanno implementando le loro strategie real estate e quindi i differenti stores e format per migliorarne le prestazioni e il posizionamento, mirando a fornire un'offerta più attrattiva con spazi dedicati agli eventi, a format interattivi e a luoghi di aggregazione. I consumi stanno attraversando una nuova fase, guidata da scelte più orientate al valore e da una crescente propensione alla spesa esperienziale: salute, benessere e tempo libero diventeranno i principali driver dei consumi e delle strategie degli operatori.”